Cómo planificar una reforma integral paso a paso: presupuesto, fases y calendario
Guía para planificar una reforma integral de tu piso o casa en España: cuánto cuesta por metro cuadrado, qué partidas pesan más, en qué orden se hace la obra, cuánto tiempo reservar y cómo aprovechar el IVA reducido del 10 %. Precios actualizados con rangos reales, tablas y los errores que más encarecen una obra.
Planificar una reforma integral con cabeza es lo que separa una obra que termina en plazo de otra que se alarga meses y acaba un 30 % por encima de lo previsto. Una reforma integral implica tocar toda la vivienda: demolición de tabiques, nuevas instalaciones eléctricas y de fontanería, suelos, revestimientos, carpintería, cocina, baños y pintura. Son decenas de decisiones encadenadas, y cada una condiciona a la siguiente. Por eso conviene tener el plan cerrado antes de que entre el primer albañil.
En esta guía verás los pasos en el orden en que realmente conviene darlos, con los precios que manejan hoy las fuentes más consultadas del sector.
Una advertencia sobre los precios
Los datos de este artículo se han contrastado el 7 de octubre de 2026. Los costes de reforma varían mucho según la ciudad, la calidad de los materiales, el estado inicial del inmueble y la época del año, y las fuentes no coinciden entre sí: unas se basan en presupuestos solicitados a través de plataformas, otras en la experiencia de arquitectos que trabajan en grandes ciudades. Por eso verás rangos atribuidos a cada fuente en lugar de una cifra única. Úsalos como brújula y confirma siempre con presupuestos detallados de tu zona.
Paso 1: define qué quieres conseguir antes de planificar una reforma integral
Antes de pedir precios, responde por escrito tres preguntas: qué no funciona hoy en la vivienda, qué quieres cambiar sí o sí y qué es un capricho prescindible. Distribución nueva, instalaciones obsoletas, humedades, aislamiento deficiente o necesidad de más luz son motivos habituales para plantear una reforma integral en lugar de varias intervenciones sueltas.
Fija también el uso futuro: si vas a vivir en la casa muchos años, compensa invertir en instalaciones y aislamiento; si vas a venderla o alquilarla, el criterio es el retorno, y los acabados medios suelen ser más rentables que los de lujo.
Paso 2: presupuesto por metro cuadrado para planificar una reforma integral
El coste por metro cuadrado es el punto de partida, pero las horquillas publicadas son amplias. Esto dicen las fuentes consultadas:
| Fuente | Reforma integral (€/m²) | Observaciones |
|---|---|---|
| Habitissimo (actualizado 16-09-2026) | 400–600 | Calidad media-baja |
| Habitissimo | 800–1.200 | Calidad alta y vivienda inteligente |
| Acierto | 350–750 | Ejemplo de 70 m²: 24.500–52.500 € |
| El Español (arquitecto, julio 2026) | 850–1.200 o más | Frente a 500–700 € antes de la pandemia |
Si aplicas esas cifras a una vivienda de 100 m², Habitissimo sitúa un presupuesto estándar entre 40.000 y 60.000 €, y entre 80.000 y 100.000 € si eliges calidades altas. El arquitecto citado por El Español pone como ejemplo un piso de 73 m² con un coste cercano a los 88.000 €, algo más de 1.200 €/m², lo que refleja el encarecimiento de materiales y mano de obra en las grandes ciudades.
La conclusión práctica: para un piso medio con acabados correctos, una reforma integral cuesta con frecuencia entre 600 y 900 €/m², y por encima de 1.000 €/m² si vives en Madrid o Barcelona, si hay que mover instalaciones o si quieres domótica y buenos acabados.
Paso 3: reparte el presupuesto por partidas
Tener el total no basta; necesitas saber dónde se va el dinero. Acierto desglosa un piso de unos 70 m² así:
| Partida | Coste orientativo |
|---|---|
| Demolición y retirada de escombros | Unos 3.000 € |
| Albañilería | 9.000 € o más |
| Suelos y revestimientos | Unos 4.000 € |
| Carpintería (puertas, ventanas, armarios) | Unos 7.000 € |
| Electricidad | 2.000–4.000 € |
| Fontanería y calefacción | 3.000–4.000 € |
| Pintura | 300–900 € |
| Baño | Hasta 10.000 € |
| Cocina | 5.000–12.000 € |
Las partidas que más se disparan son baño, cocina y carpintería, porque ahí influyen la marca y el tamaño. Las instalaciones, en cambio, son las que no puedes recortar: Habitissimo estima entre 6.000 y 12.000 € para renovarlas, y lo que se haga mal quedará oculto tras los revestimientos.
Paso 4: resuelve permisos y proyecto antes de empezar
Una reforma integral casi siempre requiere licencia de obra, y si se toca la distribución o la estructura, proyecto técnico firmado por un profesional. Los trámites varían según el ayuntamiento, así que consulta el tuyo antes de cerrar nada. Si tu vivienda está en un bloque de vecinos, informa también a la comunidad.
Reserva en el presupuesto una partida para tasas, ICIO y honorarios. Según Que.es, entre licencias y proyectos técnicos se puede ir de un 5 a un 10 % del importe global.
Paso 5: pide varios presupuestos y compáralos bien
Solicita al menos tres presupuestos con el mismo alcance: mismas mediciones, mismas calidades y mismo calendario. Un presupuesto serio detalla las partidas, indica las marcas o gamas de los materiales y separa mano de obra y materiales. Desconfía del que llega en una sola línea.
Si dos ofertas difieren mucho, casi nunca es magia: suele haber partidas omitidas, materiales de gama inferior o promesas de imprevistos que luego se cobran aparte.
Paso 6: ordena las fases y el calendario de la reforma integral
El orden de la obra es casi siempre el mismo, porque cada fase depende de la anterior:
| Fase | Qué incluye |
|---|---|
| 1. Demolición | Tirar tabiques, picar suelos y alicatados, retirar escombros |
| 2. Albañilería e instalaciones | Nuevos tabiques, rozas, electricidad, fontanería, calefacción |
| 3. Revestimientos | Enlucidos, solados, alicatados, falsos techos |
| 4. Carpintería | Puertas, ventanas, armarios, rodapiés |
| 5. Cocina y baños | Muebles, sanitarios, grifería, encimeras |
| 6. Acabados | Pintura, iluminación, mecanismos eléctricos, limpieza final |
En duración, las fuentes dan referencias distintas: unos 4 meses para un piso de 73 m² según El Español, de 3 a 4 meses para 100 m² según Habitissimo y hasta 5 o 6 meses según Acierto en reformas complejas. Planifica con holgura: es mejor prometerte seis meses y acabar en cinco que al revés.
Paso 7: reserva un colchón para imprevistos
Al abrir paredes y suelos aparecen sorpresas: tuberías de plomo, cableado antiguo, humedades ocultas o desniveles. Acierto aconseja guardar un 10-20 % adicional del presupuesto. Si el dinero no se gasta, mejor; si hace falta, evitarás endeudarte a mitad de obra o abandonar partidas importantes.
Paso 8: decide dónde vivirás durante la obra
En este tipo de obra lo habitual es mudarse temporalmente. Cuenta con un alquiler o con la casa de familiares mientras dure el trabajo, y súmalo al coste real del proyecto. Vivir dentro de la obra solo es viable en reformas parciales por fases, con polvo, ruido y cortes de agua y luz.
Paso 9: aprovecha el IVA reducido del 10 %
Las obras de renovación y reparación en viviendas pueden tributar al 10 % en lugar del 21 %, siempre que se den varias condiciones: cliente particular o comunidad, vivienda con más de dos años de antigüedad, uso residencial y un peso de los materiales suministrados por el contratista inferior al 40 % de la factura. Xataka Home calcula que, en una obra de 10.000 €, el IVA pasa de 1.735,54 € al 21 % a 909,09 € al 10 %, un ahorro de unos 1.100 €. En una reforma integral de 50.000 € el ahorro supera con facilidad los 5.000 €.
No se benefician de este tipo ni los andamios ni la maquinaria ni los electrodomésticos. Pide que el presupuesto indique expresamente el tipo de IVA aplicado.
Checklist para planificar una reforma integral sin cabos sueltos
Para planificar una reforma integral con seguridad conviene cerrar ciertas decisiones en un orden concreto, porque cada una condiciona a la siguiente. Una hoja compartida con el contratista, con fechas límite para cada punto, evita que se tomen decisiones a toda prisa con el albañil esperando.
| Decisión | Cuándo cerrarla | Por qué importa |
|---|---|---|
| Distribución final y planos | Antes de pedir presupuestos | Sin ella, las ofertas no son comparables |
| Calidades de cocina, baño y suelos | Antes de firmar | La gama elegida puede multiplicar el coste de la partida |
| Puntos de luz, enchufes y tomas de datos | Antes de las rozas | Moverlos después obliga a rehacer paredes |
| Climatización y agua caliente | Antes de la albañilería | Condiciona tuberías, radiadores y potencia contratada |
| Pedido de ventanas, cocina y sanitarios | Al empezar la demolición | Los plazos de entrega pueden parar la obra |
Si quieres incorporar domótica, decídelo en esta fase: dejar previstas las canalizaciones y las cajas de mecanismos cuesta muy poco ahora y bastante más cuando las paredes ya están cerradas. Planificar una reforma integral también es dejar claro quién toma las decisiones y quién las firma, sobre todo si participan varias personas en el proyecto.
Errores habituales al planificar una reforma integral
- Empezar sin un presupuesto cerrado. Si se decide sobre la marcha, cada cambio cuesta el doble.
- Elegir solo por el precio más bajo. Una oferta muy inferior a las demás suele esconder omisiones.
- No dejar colchón. Sin reserva para imprevistos, cualquier problema paraliza la obra.
- Comprar los materiales sin consultar al contratista. Los plazos de entrega de ventanas, cocinas y sanitarios pueden retrasar semanas la obra.
- Cambiar de idea con la obra empezada. Mover un enchufe antes de rozar cuesta minutos; moverlo después, un día de trabajo y reparación.
- Pagar casi todo por adelantado. Reparte los pagos por hitos de avance.
- Ignorar la eficiencia energética. Cambiar ventanas o aislar fachada durante la reforma integral sale más barato que hacerlo después.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una reforma integral de un piso de 80 m²?
Aplicando las horquillas de Habitissimo y Acierto, entre 28.000 y 48.000 € con calidades medias y por encima de 64.000 € con acabados altos. En Madrid o Barcelona, las cifras tienden a subir.
¿Cuánto tiempo hace falta para planificar una reforma integral antes de empezar?
Entre la definición del proyecto, los presupuestos y la licencia, suele pasar entre uno y cuatro meses antes de que empiece la obra. Es mejor no precipitar este periodo.
¿Es mejor reformar por fases o todo de una vez?
Hacerlo de una vez abarata costes y evita repetir instalaciones, pero exige más liquidez y salir de casa. Por fases, la inversión se reparte, aunque la obra total suele costar más.
¿Puedo pedir una hipoteca o préstamo para la reforma?
Sí, existen préstamos de reforma y ampliaciones de hipoteca. Compara el TAE y las comisiones antes de decidir.
Conclusión
Planificar una reforma integral consiste en tomar las decisiones importantes antes de empezar: alcance, presupuesto con colchón, permisos, contratista y calendario realista. Con precios que oscilan entre 400 y más de 1.200 €/m² según calidad y ciudad, la diferencia entre una obra tranquila y una pesadilla suele estar en la preparación. Dedica semanas a planificar y evitarás meses de problemas.
Fuentes
- El Español, «Cuánto cuesta y cuánto tarda reformar una casa según su tamaño», 30-07-2026: https://www.elespanol.com/sociedad/20260730/jose-ramon-garcia-arquitecto-reformar-casa-tamano-precio-eur-tarda-meses/1003744336742_0.html
- Habitissimo, precio de una reforma integral (actualizado 16-09-2026): https://www.habitissimo.es/presupuestos/reforma-integral
- Acierto, cuánto cuesta reformar un piso: https://www.acierto.com/prestamos/cuanto-cuesta-reformar-piso/
- Xataka Home, reducción del IVA en obras de vivienda: https://www.xatakahome.com/a-fondo/gastar-10-000-euros-obra-ahorrar-1-100-como-cuando-hacer-reduccion-iva-obra-casa
- Que.es, coste de reformar un piso con arquitecto, 20-06-2026: https://www.que.es/2026/06/20/coste-reforma-piso-arquitecto/
