Reforma con arquitecto o sin arquitecto: cuánto cobra, cuándo es obligatorio y si compensa
Cuánto cuesta una reforma con arquitecto en España: honorarios por proyecto y dirección de obra, cuándo es obligatorio y cuándo basta una empresa de reformas.
Decidir si haces la reforma con arquitecto o sin él es una de las preguntas con más impacto en el presupuesto. Un técnico competente puede costar entre el 6 y el 10 % de la obra, una cifra que a muchos propietarios les parece un lujo hasta que se enfrentan a un cambio de distribución, una licencia complicada o una desviación de plazos que no saben gestionar. Por otro lado, no todas las obras necesitan un arquitecto, y pagarlo cuando no hace falta es tirar dinero.
En esta guía verás qué hace exactamente un arquitecto en una reforma, cuánto cobra según las fuentes consultadas en octubre de 2026, en qué casos es obligatorio y cuándo basta con una empresa de confianza.
Qué hace un arquitecto en una reforma
Su trabajo se divide en tres bloques que se pueden contratar juntos o por separado:
- Diseño y proyecto. Planos del estado actual y del reformado, memoria técnica, presupuesto de ejecución material (PEM) y la documentación necesaria para solicitar la licencia de obras, según detalla Certicalia.
- Gestión administrativa. Coordinación con el ayuntamiento, seguridad y salud, y trámites de la licencia.
- Dirección de obra. Visitas para comprobar que se ejecuta lo proyectado, resolver imprevistos y validar certificaciones de pago.
Un matiz importante que recuerda Habitissimo: el arquitecto y el arquitecto técnico o aparejador cumplen funciones distintas. Solo un arquitecto colegiado puede firmar determinados proyectos y gestionar permisos de obra mayor; el aparejador se centra en el control de la ejecución, los materiales y las mediciones.
Cuánto cobra un arquitecto por una reforma
Los honorarios en España están liberalizados desde 2009, de modo que cada profesional fija los suyos. Las fuentes coinciden en que se calculan de dos maneras: como porcentaje del PEM o a precio cerrado.
| Fuente | Fórmula | Rango publicado |
|---|---|---|
| Habitissimo | 4-12 % del PEM (menos a mayor obra) | Media de 15.000 € en servicios de arquitectura en general (8.000-20.000 €) |
| El Español (arquitecto, oct. 2025) | 6-10 % del presupuesto de obra | 6.000-10.000 € por un piso de 100 m² |
| Certicalia (ejemplo de Málaga) | 6-10 % del PEM o precio cerrado | Proyecto de reforma: 500-8.000 € (media 2.000 €) |
La cifra media de Habitissimo incluye obra nueva y proyectos grandes, así que para una reforma conviene fijarse en los otros dos rangos. Para un piso de 100 m² con una obra entre 50.000 y 100.000 €, El Español calcula esos 6.000-10.000 € de honorarios, con complejidad que puede elevar la tarifa al 10-12 %.
Desglose por servicios (Habitissimo)
| Servicio | Precio orientativo |
|---|---|
| Croquis o anteproyecto | 800-1.400 € |
| Proyecto completo | 5.000-6.000 € |
| Proyecto con dirección de obra | 2.000-6.000 € |
Las cifras de Habitissimo no encajan del todo entre sí, porque dependen del tipo de inmueble y de si el proyecto incluye ejecución. Úsalas como orden de magnitud y pide siempre una propuesta cerrada.
Cuánto supone en euros según el tamaño de la obra
Aplicando el 6-10 % que citan El Español y Certicalia a distintos presupuestos de obra, el cálculo es:
| Presupuesto de la obra | Honorarios al 6 % | Honorarios al 10 % |
|---|---|---|
| 30.000 € | 1.800 € | 3.000 € |
| 50.000 € | 3.000 € | 5.000 € |
| 80.000 € | 4.800 € | 8.000 € |
| 100.000 € | 6.000 € | 10.000 € |
El Español señala que la parte de ejecución, es decir, la supervisión continua de la obra, puede añadir otro 3-5 % cuando se contrata por separado del proyecto. En obras pequeñas, los estudios aplican importes mínimos para que el trabajo sea viable.
Cuándo es obligatorio hacer la reforma con arquitecto
La ley no exige técnico para cualquier obra. Arquitasa ofrece una regla práctica: cuanto más se acerque la obra a la estructura, la fachada, la cubierta o las zonas comunes, más probable es que exijan licencia y proyecto técnico. Habitissimo precisa que una obra mayor necesita un proyecto técnico firmado por un profesional competente, con un coste de licencia que va de 3.200 a 6.200 € en sus estimaciones.
| Tipo de obra | ¿Hace falta técnico? |
|---|---|
| Pintura, suelos, alicatado | No, procedimiento simplificado |
| Renovar un baño o una cocina respetando la estructura | Normalmente no; consulta el municipio |
| Mover tabiques no estructurales | Depende del ayuntamiento |
| Tocar muros de carga o forjados | Sí, obra mayor con proyecto |
| Abrir o modificar huecos en fachada | Sí |
| Cambiar la distribución completa | Habitualmente sí |
| Ampliar superficie o cambiar el uso | Sí |
Ante la duda, lo más práctico es consultar al ayuntamiento qué trámite corresponde antes de decidir. Las exigencias varían de un municipio a otro.
Ventajas de hacer la reforma con arquitecto
- Diseño que optimiza el espacio. Un buen estudio de distribución puede ganar luz, metros útiles y almacenamiento sin ampliar la superficie.
- Presupuestos comparables. Con un proyecto y mediciones, todas las empresas ofertan sobre lo mismo y las comparaciones son reales.
- Control independiente. La dirección de obra vigila calidades y plazos en nombre del cliente, no del contratista.
- Menos riesgo en la licencia. El técnico conoce la normativa y evita denegaciones por defectos de documentación.
- Mayor valor de reventa. Una reforma bien proyectada y documentada facilita la venta y la tasación.
Inconvenientes y cuándo puede no compensar
- Coste añadido. Entre un 6 y un 10 % que no aporta metros ni acabados.
- Plazo previo. Redactar el proyecto y tramitarlo añade semanas antes de empezar.
- No sustituye al contratista. El arquitecto proyecta y supervisa, pero no ejecuta; sigues necesitando una empresa solvente.
- Diseño ajeno al presupuesto. Si el proyecto no se ajusta a lo que puedes gastar, saldrán presupuestos por encima de lo previsto. Fija el techo desde el primer día.
En reformas sencillas, como cambiar un baño con sanitarios del mismo sitio o renovar la cocina sin mover instalaciones, una empresa con experiencia basta, y el 6-10 % se puede destinar a mejores materiales.
Ejemplo práctico: piso de 90 m² con cambio de distribución
Imagina un piso de 90 m² en el que quieres unir cocina y salón y rehacer los baños, con una obra presupuestada en 60.000 €. Con los porcentajes que publica El Español, los honorarios serían así:
| Concepto | Porcentaje | Importe |
|---|---|---|
| Proyecto y licencia (6-10 % de la obra) | 6-10 % | 3.600-6.000 € |
| Dirección de obra por separado (3-5 % adicional) | 3-5 % | 1.800-3.000 € |
| Total orientativo | 9-15 % | 5.400-9.000 € |
Son cifras ilustrativas calculadas sobre un presupuesto hipotético, no un precio cerrado. La ventaja es que ese gasto te da un proyecto con el que comparar ofertas con rigor y una persona que vigila la ejecución. Si el proyecto evita una sola desviación del 10 % en la obra, que serían 6.000 €, los honorarios quedan compensados.
Las tres formas de contratar según la OCU
La OCU resume las opciones de contratación en tres escalones de coste y comodidad:
| Modalidad | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|
| Gremios sueltos | La más barata | Requiere saber coordinar y asumir el riesgo |
| Un contratista con su equipo | Un único interlocutor | Menos control independiente |
| Empresa integral con arquitecto | Proyecto y obra coordinados | La más cara |
Un punto intermedio que funciona bien para quien no quiere pagar una empresa integral: contratar un arquitecto o arquitecto técnico solo para el proyecto y la dirección de obra, y un contratista distinto para ejecutar. Así el técnico trabaja para ti y no para quien construye.
Cómo elegir y contratar al arquitecto
- Pide dos o tres propuestas con el mismo alcance: proyecto, tramitación y dirección de obra.
- Pregunta qué incluyen los honorarios: visitas semanales, coordinación de seguridad y salud, modificaciones del proyecto.
- Pide referencias de reformas similares a la tuya.
- Comprueba la colegiación y el seguro profesional.
- Firma un encargo profesional con alcance, honorarios, plazos y forma de pago por fases.
- Evita pagos íntegros por adelantado: los honorarios se suelen repartir entre entrega del proyecto, concesión de licencia y avance de obra.
Errores frecuentes al decidir
- Pedir presupuestos a contratistas sin proyecto. Cada uno interpreta algo distinto y los números no se pueden comparar.
- Ahorrar en la dirección de obra de una reforma compleja. Es la parte que evita defectos y sobrecostes.
- Cambiar el proyecto sobre la marcha. Cada cambio tiene coste y puede exigir ampliar la licencia.
- Contratar solo por el precio de los honorarios. El más barato puede ahorrarte poco y costarte mucho en descoordinación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un arquitecto por reformar un piso de 100 m²?
Entre 6.000 y 10.000 € según El Español, que equivale al 6-10 % de una obra de 50.000 a 100.000 €. Las obras complejas o en grandes ciudades pueden elevar el porcentaje.
¿Necesito arquitecto para cambiar la distribución?
Si mueves tabiques que no son estructurales, depende del ayuntamiento; si tocas muros de carga o la fachada, sí necesitas proyecto técnico.
¿Cuál es la diferencia entre arquitecto y arquitecto técnico?
El arquitecto proyecta y firma determinados proyectos; el arquitecto técnico (aparejador) controla la ejecución, los materiales y las mediciones. Pueden colaborar en la misma obra.
¿Se puede contratar solo el proyecto?
Sí. Muchos propietarios encargan únicamente el proyecto y la licencia, y dirigen la obra con el contratista, aunque pierden la supervisión independiente.
¿Los honorarios incluyen la licencia?
Normalmente cubren la documentación técnica para solicitarla, pero las tasas y el impuesto municipal los paga el propietario aparte.
Conclusión
La reforma con arquitecto compensa cuando hay cambios de distribución, estructura o fachada, cuando la obra es grande o cuando quieres controlar calidades con alguien independiente del contratista. Si solo cambias acabados o una estancia sin tocar instalaciones, una empresa de confianza suele bastar. Pide propuestas cerradas, compara qué incluye cada una y fija el alcance por escrito antes de empezar.
Fuentes
- Habitissimo, precios de arquitectos y licencias de obra: https://www.habitissimo.es/presupuestos/arquitectos y https://www.habitissimo.es/presupuestos/licencias-de-obra
- El Español, «Soy arquitecto y esto es lo que realmente gano por hacer una reforma» (17-10-2025): https://www.elespanol.com/mujer/interiorismo/20251017/arquitecto-realmente-gano-hacer-reforma-euros-piso/1003743973387_0.html
- Certicalia, proyecto de reforma de vivienda: https://www.certicalia.com/proyecto-reforma-vivienda/malaga
- Arquitasa, qué permisos necesitas para hacer obras en casa: https://arquitasa.com/que-permisos-necesitas-para-hacer-obras-en-casa/
- OCU, consejos para reformas en casa: https://www.ocu.org/vivienda-y-energia/equipamiento-hogar/consejos/consejos-reformas-casa
